Fiscalité immobilière au Paraguay : taxes, revenus locatifs et revente
Fiscalité au Paraguay : ce que les investisseurs internationaux doivent savoir
La fiscalité immobilière au Paraguay dépend du statut du propriétaire, du mode de détention du bien et de l’opération concernée. Les revenus locatifs, la détention et la revente ne sont donc pas imposés de la même manière.
Cette page présente les principales règles à connaître avant d’acheter ou de louer un appartement à Asunción. Elle distingue notamment la situation des personnes physiques résidentes, des non-résidents et des sociétés.
Ces informations sont générales et ne remplacent pas l’analyse d’un comptable ou d’un conseiller fiscal au Paraguay. La situation doit être vérifiée selon votre résidence, votre structure d’acquisition et votre pays d’origine.
Fiscalité immobilière au Paraguay : les règles essentielles en 2026
Le système fiscal paraguayen est souvent résumé par la formule « 10 / 10 / 10 ». Cette présentation permet de comprendre que les principaux taux d’imposition restent relativement modérés. Toutefois, elle ne suffit pas pour calculer précisément la fiscalité d’un investissement immobilier au Paraguay.
En pratique, l’impôt immobilier au Paraguay applicable dépend notamment du statut fiscal du propriétaire, de la manière dont le bien est détenu, de son utilisation et de la nature du revenu perçu. Les règles ne sont donc pas identiques pour une personne physique résidente au Paraguay, un propriétaire non-résident ou une société paraguayenne.
Comment sont imposés les revenus locatifs au Paraguay ?
Les loyers provenant d’un bien situé au Paraguay constituent des revenus de source paraguayenne. Leur traitement fiscal au Paraguay dépend notamment du statut de résident ou de non-résident du propriétaire.
Fiscalité des loyers pour une personne physique résidente au Paraguay
Pour une personne physique résidente soumise à l’IRP-RGC, la base imposable peut être déterminée selon deux méthodes.
La première retient 50 % du montant des loyers. La seconde retient les loyers diminués de l’impôt immobilier au Paraguay et des dépenses réelles d’entretien, de gestion et d’administration correctement documentées.
La base imposable correspond au résultat le plus faible. Le taux de l’IRP-RGC est ensuite de 8 %.
Fiscalité des loyers pour un propriétaire non-résident
Pour un propriétaire non-résident, l’INR s’applique à une base présumée égale à 50 % du montant brut de la location. Le taux de l’INR est de 15 %.
Le calcul conduit donc à une imposition équivalente à 7,5 % du loyer brut, avant l’IVA et les éventuelles autres obligations. Ce taux effectif résulte de la multiplication de la base de 50 % par le taux de 15 %.
Les modalités de retenue, de déclaration et de paiement doivent être confirmées avec un comptable paraguayen.
Quel taux d’IVA s’applique à une location immobilière au Paraguay ?
L’impôt sur le revenu au Paraguay et l’IVA sont deux obligations distinctes.
Selon les informations fiscales officielles de la DNIT, le taux de IVA applicable à la location d’un logement exclusivement résidentiel est de 5 %.
En revanche, une location utilisée pour une activité commerciale relève généralement du taux d’imposition au Paraguay 10 %.
Pour une location de courte durée, meublée ou assortie de services, le traitement exact doit être vérifié selon les prestations réellement fournies et la structure d’exploitation.
Quelles charges peut-on déduire des revenus locatifs au Paraguay ?
Dans le cadre de l’IRP-RGC, certaines dépenses liées à la location peuvent réduire la base imposable.
La loi mentionne notamment l’impôt immobilier ainsi que les dépenses d’entretien, de gestion et d’administration. Toutefois, elles doivent représenter une dépense réelle et être correctement documentées.
Les conditions à respecter pour déduire une dépense sur ses revenus au Paraguay
Une dépense ne devient pas automatiquement déductible parce qu’elle concerne un appartement loué.
Pour être prise en compte, elle doit notamment :
- être directement liée au bien ou à sa gestion
- avoir réellement été payée
- être accompagnée d’un justificatif conforme
- être enregistrée au nom de la personne ou de la structure concernée
- respecter les règles fiscales applicables au régime du propriétaire
Les frais de gestion locative, certaines dépenses d’entretien et les frais administratifs peuvent ainsi être retenus lorsqu’ils remplissent ces conditions. En revanche, une dépense personnelle ou non documentée ne doit pas être intégrée au calcul.
Exemple de calcul de l’IRP sur des revenus locatifs
Prenons l’exemple simplifié d’une personne physique résidente qui perçoit 18 000 USD de loyers annuels.
Ses dépenses réelles et documentées atteignent 3 000 USD.
Méthode 1 : base forfaitaire
50 % de 18 000 USD = 9 000 USD
Méthode 2 : résultat après dépenses
18 000 USD – 3 000 USD = 15 000 USD
La base la plus faible est donc 9 000 USD.
8 % de 9 000 USD = 720 USD d’IRP-RGC
Dans cet exemple, l’impôt sur le revenu locatif serait donc de 720 USD en équivalent monétaire, avant prise en compte de l’IVA et des autres frais éventuels.
Cet exemple est uniquement pédagogique. La déclaration et le paiement sont effectués selon les règles et dans la monnaie prévues par l’administration paraguayenne. La méthode utilisée correspond aux règles de détermination de la base et au taux de 8 % prévus par la loi.
Quel est le montant de la taxe foncière au Paraguay ?
Un impôt de 1 % calculé sur la valeur fiscale
La détention d’un bien immobilier au Paraguay entraîne le paiement annuel de l’Impuesto Inmobiliario.
Son taux général est fixé à 1 % de la valeur fiscale du bien. Cette valeur fiscale est une valeur officielle. Elle ne correspond pas nécessairement au prix payé par l’acquéreur ni à la valeur de revente du bien conformément aux informations officielles sur l’impôt immobilier publiées par la DNIT.
Depuis la réforme cadastrale récente, la DNIT détermine les valeurs fiscales utilisées comme bases imposables. Ces informations sont ensuite transmises aux municipalités, qui assurent la perception de l’impôt immobilier.
Le montant exact doit donc être vérifié à partir du compte cadastral et du relevé fiscal du bien.
Qulle est la fiscalité immobilière au Paraguay sur les plus-values ?
Revente par une personne physique résidente
Pour une personne physique résidente, la revente d’un immeuble peut relever de l’IRP sur les revenus et gains du capital.
Le taux est de 8 %. La base imposable correspond au montant le plus faible entre :
- 30 % du prix de vente ;
- la plus-value nette déterminée à partir du prix de vente, du coût d’acquisition et des frais de vente admis et documentés.
Lorsque la base de 30 % est retenue, l’impôt représente 2,4 % du prix de vente.
L’IVA applicable à la cession immobilière doit être examinée séparément. Les modalités de retenue et les justificatifs sont généralement contrôlés au moment de l’acte par le notaire.
Revente par un propriétaire non-résident
Pour un propriétaire non-résident, l’INR est fixé à 15 % sur une base présumée correspondant à 30 % du prix de vente hors IVA.
L’impôt sur le revenu représente ainsi 4,5 % du montant de la cession hors IVA. Une retenue d’IVA peut également intervenir séparément lors de la transaction. Le notaire chargé de l’acte joue un rôle central dans l’application de ces retenues.
La fiscalité d’une revente doit donc être calculée avant l’achat. Elle peut influencer le choix entre une stratégie patrimoniale longue, une revente après livraison ou une opération d’achat-revente.
Revente d’un bien détenu par une société
Lorsqu’un immeuble appartient à une société, la vente relève généralement de l’IRE.
Le calcul dépend cependant de la manière dont le bien est enregistré dans la comptabilité, de l’activité de la société et de son classement comme actif destiné à être conservé ou revendu.
Une structure sociétaire doit donc être définie avant l’achat. Il est rarement optimal de créer une société après l’acquisition uniquement pour modifier la fiscalité future.
Fiscalité immobilière au Paraguay : quelle imposition pour les revenus étrangers ?
Le Paraguay applique principalement un système fiscal fondé sur le principe de territorialité. Cela signifie que l’imposition dépend avant tout de l’origine du revenu, et non uniquement du lieu de résidence de la personne qui le perçoit.
Les revenus de source étrangère d’une personne physique
Le Paraguay applique un principe de territorialité pour l’IRP. Celui-ci vise les revenus de source paraguayenne provenant notamment d’activités exercées dans le pays, de biens qui y sont situés ou de droits qui y sont utilisés.
Les véritables revenus de source étrangère d’une personne physique sont donc généralement situés hors du champ de l’IRP paraguayen.
Il est toutefois plus précis de parler de revenus hors champ que d’annoncer un taux général de 0 %. En effet, la qualification de la source d’un revenu dépend de la nature de l’activité, du lieu où elle est exercée et de la structure qui la perçoit.
La résidence fiscale doit être étudiée dans les deux pays
Obtenir une résidence au Paraguay ne signifie pas automatiquement que vous cessez d’être résident fiscal dans votre précédent pays.
La résidence fiscale au Paraguay peut dépendre de plusieurs critères :
- le temps passé dans chaque pays ;
- la localisation du foyer ;
- le centre des intérêts économiques ;
- l’activité professionnelle ;
- les règles internes de chaque juridiction ;
- l’existence éventuelle d’une convention fiscale.
Pour comprendre pourquoi investir dans l’immobilier au paraguay vous pouvez consulter notre page dédiée et ne pas manquer de belles oppprtunités.
Anticiper la fiscalité immobilière au Paraguay avant d'acheter un bien
La fiscalité immobilière au Paraguay doit être intégrée au projet avant la réservation du bien. Elle influence le revenu réellement conservé, le coût annuel de détention et le résultat obtenu lors de la revente.
Avant d’investir, il est utile de vérifier :
- le statut fiscal du futur propriétaire ;
- le mode de détention du bien ;
- le type de location envisagé ;
- l’IVA applicable ;
- les charges qui pourront être documentées ;
- l’impôt immobilier annuel ;
- la fiscalité prévue à la sortie ;
- les obligations conservées dans le pays de résidence.
Aura Capital peut intégrer ces éléments à l’analyse économique de votre investissement et vous mettre en relation avec les professionnels locaux concernés. Toutefois, l’agence ne se substitue ni au comptable, ni au fiscaliste, ni au notaire.
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FAQ – Fiscalité au Paraguay
Le système fiscal paraguayen est souvent résumé par la règle des 10 / 10 / 10. Dans les grandes lignes, les bénéfices imposables sont taxés à 10 %, la TVA (IVA) est généralement de 10 % et de nombreux revenus de source paraguayenne sont également soumis à une imposition de 10 %. Cette structure contribue à la simplicité et à la lisibilité du système fiscal du pays.
Oui. Les revenus générés par un bien immobilier situé au Paraguay sont imposables au Paraguay.
L’impôt n’est toutefois pas calculé sur le montant brut des loyers encaissés. Il est calculé sur le bénéfice réalisé après prise en compte des charges admissibles liées à l’exploitation du bien.
Cette approche permet d’obtenir une fiscalité plus cohérente avec la rentabilité réelle de l’investissement.
return.
Oui.
Les dépenses directement liées à l’exploitation du bien peuvent généralement être prises en compte dans le calcul du résultat imposable.
Selon la situation du propriétaire et la structure retenue, cela peut inclure les frais de gestion locative, certains frais administratifs, les dépenses d’entretien, certaines réparations ou encore les honoraires comptables.
L’impôt est donc calculé sur le bénéfice net et non sur le chiffre d’affaires locatif brut.
Le Paraguay applique une taxe foncière annuelle appelée Impuesto Inmobiliario.
Le taux est généralement de 1 % de la valeur fiscale du bien.
Cette valeur fiscale étant souvent inférieure à la valeur de marché du bien, le coût annuel de détention reste généralement faible pour les propriétaires immobiliers.
Non.
Le Paraguay ne dispose pas d’un système équivalent à l’ancienne taxe d’habitation française. Pour les investisseurs immobiliers, cela permet de limiter les coûts récurrents liés à la détention d’un bien.
Oui.
Lorsqu’un bien immobilier est revendu avec une plus-value, celle-ci peut être soumise à l’impôt selon le statut du propriétaire, sa résidence fiscale et la structure utilisée pour détenir l’actif.
Dans la majorité des situations, la fiscalité applicable reste compétitive et se situe généralement entre 8 % et 10 % selon le régime concerné.
Oui.
Le Paraguay fonctionne selon un principe de territorialité fiscale.
Les revenus générés au Paraguay sont imposables au Paraguay.
À l’inverse, les revenus dont la source se situe à l’étranger ne sont généralement pas imposés localement pour une personne devenue résidente fiscale paraguayenne.
C’est l’une des caractéristiques les plus attractives du système fiscal paraguayen.
En règle générale, non.
Lorsqu’un résident fiscal paraguayen perçoit exclusivement des revenus de source étrangère, ces revenus ne sont généralement pas imposés au Paraguay.
C’est notamment le cas de nombreux entrepreneurs, consultants, investisseurs ou dirigeants dont les activités sont exercées en dehors du territoire paraguayen.
Chaque situation doit néanmoins être analysée individuellement afin de tenir compte des règles applicables dans les autres juridictions concernées.
Oui.
L’acquisition d’un bien immobilier au Paraguay n’impose pas de devenir résident fiscal du pays.
De nombreux investisseurs internationaux achètent des biens à Asunción ou dans le Grand Asunción tout en conservant leur résidence fiscale dans leur pays d’origine.
Pas nécessairement.
La fiscalité immobilière locale s’applique déjà aux investissements réalisés sur le territoire paraguayen.
La question de la résidence fiscale relève d’une réflexion plus globale qui dépend de votre situation personnelle, de vos activités, de votre patrimoine et de vos objectifs à long terme.
Le Paraguay attire de plus en plus d’investisseurs grâce à une combinaison de facteurs rarement réunis : une fiscalité compétitive, un système fiscal simple, une taxe foncière faible, une fiscalité territoriale attractive, un coût de détention limité et un marché immobilier encore accessible, notamment à Asunción.
Non.
Une fiscalité avantageuse peut améliorer la rentabilité d’un investissement, mais elle ne remplace jamais la qualité d’un actif.
L’emplacement, la demande locative, le potentiel de valorisation et la qualité du marché immobilier restent les critères les plus importants dans une stratégie patrimoniale de long terme.
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